Altezza locali abitativi: norme e valori

L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione (vedi nota sui termini abitabilità e agibililtà) è fissata in m. 2,70, riducibili a m. 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli. La norma di riferimento è il D.M. del 5 luglio 1975. Riduzioni di altezza ad m. 2,55previste per i comuni montani al di sopra dei m. 1000 e m. 2,60 nel caso di ristrutturazioni importanti per installazione di impianti termici dotati di pannelli radianti a pavimento o a soffitto e nel caso di intervento di isolamento dall’interno.

D.M. del 5 luglio 1975
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Articolo 1 - Altezza minima interna delle abitazioni

L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m. 2,70, riducibili a m. 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli. 

Nei comuni montani al di sopra dei m. 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell'altezza minima dei locali abitabili a m. 2,55. 

Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiti già esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienicosanitarie quando l'edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienicosanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria. (1)

(1) Il presente comma è stato aggiunto dall'art. 1, D.M. 09.06.1999 (G.U. 26.06.1999, n. 148)

Nota riduzione altezza

Con il Decreto Interministeriale 26 giugno 2015 “Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici” entrato in vigore il 1 ottobre 2015, è stata introdotta una novità che riguarda i sistemi radianti e gli interventi di isolamento dall’interno.

In caso di realizzazione di sistemi radianti e di interventi di isolamento dall’interno viene introdotta una deroga di 10 cm all’altezza minima dei locali per gli edifici ristrutturati e riqualificati.

Potranno quindi essere realizzati interventi che comporteranno una riduzione dell’altezza utile fino a un minimo di 2,60 m per le zone abitabili.

Decreto Interministeriale 26 giugno 2015
Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici (GU  n. 162 del 15-7-2015)

Allegato 1 (articoli 3 e 4) criteri generali e requisiti delle prestazioni energetiche degli edifici

2 Prescrizioni comuni per gli edifici di nuova costruzione, gli edifici oggetto di ristrutturazioni importanti o gli edifici sottoposti a riqualificazione energetica
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4. Negli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti, o a riqualificazioni energetiche come definite all’articolo 2, comma 1, lettere l-vicies ter), e l-vicies quater), del decreto legislativo, con le precisazioni di cui ai paragrafi 1.3 e 1.4 del presente Allegato, nel caso di installazione di impianti termici dotati di pannelli radianti a pavimento o a soffitto e nel caso di intervento di isolamento dall’interno, le altezze minime dei locali di abitazione previste al primo e al secondo comma, del decreto ministeriale 5 luglio 1975, possono essere derogate, fino a un massimo di 10 centimetri. Resta fermo che nei comuni montani al di sopra dei metri 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell'altezza minima dei locali abitabili a metri 2,55.

Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975

Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico sanitari principali dei locali d'abitazione.
(G.U. n. 190 del 18-7-1975)

Ogni Regione italiana dispone di una propria normativa riguardo alla realizzazione dei locali (vedi in calce Regione Lombardia). In ogni caso, quasi tutti i regolamenti regionali fanno capo al il D.M. del 5 luglio 1975, che stabilisce l’altezza minima dei locali abitabili, definendola a 2,70 metri, che scende a 2,40 metri nel caso di locali non abitabili, come ad esempio bagni, corridoi o ripostigli. 

Norme per l'edilizia residenziale

Legge 5 agosto 1978 n. 457
Norme per l'edilizia residenziale (GU n.231 del 19-8-1978)

Con la Legge 457/78 si è inteso evitare l’impossibilità di effettuare interventi di recupero su un patrimonio edilizio esistente assai diffuso in Italia.

Nel testo della Legge il riferimento per le altezze è:

Art. 43 comma 2: Per l’edilizia residenziale, anche non fruente di contributi pubblici, sono consentite: 

a) la installazione nelle abitazioni dei servizi igienici e la realizzazione nei fabbricati di scale, in ambienti non direttamente aerati, alle condizioni previste negli articoli 18 e 19 della legge 27 maggio 1975, n. 166;
b) altezze nette degli ambienti abitativi e dei vani accessori delle abitazioni, misurate tra pavimento e soffitto, fatte salve eventuali inferiori altezze previste da vigenti regolamenti edilizi, non inferiori a metri 2,70, per gli ambienti abitativi, e metri 2,40 per i vani accessori. Le norme previste dal presente articolo prevalgono sulle disposizioni dei regolamenti edilizi vigenti. L’applicazione delle norme previste dal presente articolo non deve comportare aumenti nelle densità abitative consentite dagli strumenti urbanistici vigenti, ne’ nelle superfici coperte derivanti dagli indici volumetrici di utilizzazione delle aree previste dagli stessi strumenti urbanistici. 

L’osservanza delle norme previste dal precedente primo comma e dall’ultimo comma dell’articolo 16, deve risultare esplicitamente nel parere della commissione comunale edilizia e deve essere richiamata nella concessione a costruire rilasciata dal comune ai sensi della legge 28 gennaio 1977, n. 10.  Le disposizioni del presente articolo, ad eccezione di quella contenuta nella lettera a) del secondo comma, non si applicano per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente.

Norme per interventi straordinari di emergenza per l'attivita' edilizia

Legge 27 maggio 1975, n. 166
Norme per interventi straordinari di emergenza per l'attività edilizia. (GU n.148 del 7-6-1975)
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Art. 18 E' consentita l'installazione dei servizi igienici in ambienti non direttamente areati ed illuminati dall'esterno, a condizione che: 

a) ciascuno di detti ambienti sia dotato di un idoneo sistema di ventilazione forzata, che assicuri un ricambio medio orario non inferiore a cinque volte la cubatura degli ambienti stessi; 
b) gli impianti siano collegati ad acquedotti che diano garanzie di funzionamento continuo e gli scarichi siano dotati di efficiente e distinta ventilazione primaria e secondaria;
c) in ciascuno di detti ambienti non vengano installati apparecchi a fiamma libera.

Art. 19. E' consentita la realizzazione di scale e relativi disimpegni anche senza sfinestrature sull'esterno a condizione che: a) risultino adeguatamente garantite tutte le condizioni di sicurezza e di igiene; b) le scale ed i disimpegni siano dotati di una idonea ventilazione, diretta per le scale ed anche indiretta per i disimpegni.
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Tolleranze

Non esistono tolleranze sulle altezze dei locali.

Il limite di altezza interna minima per i vani abitabili pari a 2,70 ml è di natura igienico sanitario, ed avendo natura e valore costituzionalmente garantito, mantiene ruolo prioritario di interesse pubblico sovrastante qualunque interesse privato.

La tolleranza nazionale del 2% è prevista dal comma 2-ter all’art. 34 DPR 380/01, poi elevata al 5% con D.L. 29 maggio 2018, n. 55, (non chiara a quale altezza riferita).

Il DL 70/2011 aggiunge il comma 2-ter all'articolo 34 del testo unico dell'edilizia DPR 380/01.

Art. 34 Interventi eseguiti in parziale difformita' dal permesso di costruire
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2-ter. Ai fini dell'applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformita' del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza (ndr...locali o altezza fabbricato?), distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unita' immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali. (N) 

(N) D.L. 29 maggio 2018, n. 55, convertito con modificazioni, dalla L. 24 luglio 2018, n. 89, ha disposto (con l'art. 1-sexies, comma 2) che "Ai fini dell'applicazione del comma 1, la percentuale di cui al comma 2-ter dell'articolo 34 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 e' elevata al 5 per cento".

Vedasi Regolamenti urbanistici locali

Tollerabilità di cantiere.

TAR Cons. Stato, sez. IV, dec. n. 2253 del 2007

La Sentenza del TAR sostiene che anche prima dell’introduzione del nuovo comma 2-ter dell’art. 34 del d.P.R. n. 380 del 2001 (avvenuta con il decreto-legge n. 70 del 2011, convertito in legge n. 106 del 2011), la giurisprudenza amministrativa aveva già ritenuto che lievi scostamenti rispetto alle misurazioni previste in progetto, i quali si presentino plausibili nell’ambito della tecnica costruttiva utilizzata, non possono considerarsi come difformità rispetto al titolo edilizio rilasciato

TAR del Piemonte sez. II n. 1061/2015

La sentenza del TAR piemontese prosegue l’argomentazione e considera la mancanza «di alcuni centimetri» nell’altezza interna come un margine di tollerabilità consueto, legato sia alla difficoltà di perfetta realizzazione delle previsioni di progetto sia ai limiti degli strumenti di misurazione (TAR Lombardia, Milano, sez. II, sent. n. 4469 del 2009). Nel caso di specie, peraltro, è risultato pacifico che il contestato abbassamento delle altezze dei locali interni sia dipeso dalla realizzazione degli impianti di riscaldamento e quindi – anche a prescindere dalla normativa sul risparmio energetico – il TAR piemontese ha ritenuto che il lieve scostamento contestato fosse ampiamente giustificato nell’ambito della funzionalità della complessiva opera realizzata, comparando le sue caratteristiche e finalità dell’opera nel suo insieme.

Soppalchi industriali abitabili

L'altezza di soppalchi a titolo abitativo deve essere considerata quella prevista dalla norma nazionale di cui al D.M. del 5 luglio 1975.

La realizzazione di un soppalco in un fabbricato esistentr è possibile se vi è un’altezza utile da consentire la realizzazione un interpiano (soppalco). Si tratta di un requisito importante per garantire la sicurezza delle persone impegnate nella movimentazione di merci o nello svolgimento delle attività industriali.

Il oprimo elemento da considerare è l’altezza della zona sottostate al soppalco, soprattutto se questa è attrezzata e adibita ad area di lavoro. Anche in questo caso, esistono delle regole da seguire nella progettazione di un soppalco industriale che stabiliscono l’altezza del piano di calpestio.

Se le zone sottostanti sono soggette alla permanenza di persone, è necessario garantire adeguate condizioni di igiene e sicurezza.

La superficie da soppalcare, normalmente, non deve essere superiore ad 1/3 della superficie del fabbricato, ma può arrivare fino a metà della superficie quando si soddisfano determinati requisiti di altezza sopra e sotto il soppalco.

Un altro elemento da valutare è la portata del soppalco in funzione dell’impiego che ne sarà fatto (es. dai 250 ai 1.000 kg/m² a carico uniformemente distribuito) per soddisfare qualunque esigenza di carico.

I soppalchi industriali possono ospitare qualunque tipo di merce, anche macchinari pesanti e ingombranti.

Per realizzare un soppalco industriale occorre tenere conto anche delle caratteristiche del luogo di installazione e, in particolare, del rischio sismico. La progettazione dei soppalchi deve essere effettuata in conformità con le norme vigenti in materia di costruzione con relazioni di calcolo.

Soppalchi abitativi residenziali

La normativa nazionale per la costruzione del soppalco, quindi, stabilisce i limiti di altezza che sono compresi fra 2,70 metri e 2,40 metri, sono presenti delle situazioni in cui sono consentite anche delle altezze inferiori nei regolamenti locali, come ad esempio nei casi di abitazioni che si trovano all’interno di specifici centri storici oppure in comuni di montagna situati oltre una determinata altitudine: per esempio, in Lombardia, la Regione, stabilisce l’altezza media dei soppalchi a 2,40 metri per le abitazioni che si trovano al di sopra dei 600 metri di altitudine, mentre si attesta a 2,10 metri l’altezza del soppalco per le strutture situate a più di 600 metri di altitudine: per quest’ultimo caso, quindi, l’altezza minima viene fissata a 1,5 metri.

Per quanto riguarda la Regione Piemonte, questa ad esempio ha stabilito che l’altezza minima di un soppalco letto sarà di 1,6 metri in pianura e di 1,4 metri in montagna, mentre per i locali di servizio, questa si riduce a 1,2 metri.

Per la costruzione di un soppalcop (per esempio in un sottotetto), è necessario presentare un progetto realizzato da un architetto professionista all’Ufficio Tecnico del Comune di residenza; invece, a lavoro ultimati, si dovrà portare presso l’Ufficio del Catasto tutta la documentazione del caso per permettere la registrazione dell’aumento della superficie calpestabile a seguito della realizzazione del suddetto soppalco.

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Esempio disposizioni regionali

Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti: L.R. 7/2017 Lombardia

Attuazione legge recupero dei vani e locali seminterrati esistenti

Con deliberazione di Consiglio Comunale n.29 del 23/10/2017 il Comune di Milano ha dato attuazione a quanto previsto dalla L.R. 7/2017 che promuove il recupero dei vani e locali seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale, con esclusione del produttivo. 

Era stato fissato al 31 ottobre 2017 il termine per i Comuni per disporre, con delibera di Consiglio comunale, l’esclusione di parti del territorio comunale dall'applicazione della legge per il recupero dei vani e locali seminterrati esistenti, motivata da specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienico-sanitaria, di difesa del suolo, di rischio idrogeologico e in presenza di fenomeni di risalita della falda che possono determinare situazioni di rischio nell'utilizzo di spazi seminterrati. La Legge pone particolare attenzione inoltre alle operazioni di monitoraggio degli interventi di recupero, per le quali le Amministrazioni comunali dovranno inoltre comunicare i dati raccolti entro il 31 dicembre di ogni anno a Regione Lombardia.

In allegato disponibili le indicazioni operative emesse dal Comune di Milano inerenti l'applicazione della delibera
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Termini agibilità e abitabilità: univoco in "agibilità"

Con il DPR 380/2001, i termini abitabilità e agibilità sono ricondotti oggi al solo temine di "agibilità"

Con l’articolo 24 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia) sono stati ricondotti i termini agibilità edilizia e abitabilità al solo termine di "agibilità".

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segue in allegato

Info e download

Collegati
D.M. 5 luglio 1975
Legge 5 agosto 1978 n. 457
Legge 27 maggio 1975 n. 166
Decreto 26 giugno 2015
D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380
Abitabilità e agibilità edilizia: univoco termine di "agibilita"
D.P.R. 380/2001 Testo Unico Edilizia | Consolidato 2019