Il vano utile: misura della consistenza dell'unità immobiliare / 2024

ID 21090 | 10.07.2024 / Documento in allegato

Il Vano utile è quello spazio chiuso da muri o pareti, da pavimento al soffitto, avente generalmente luce diretta, ed una superficie libera minima che, in relazione al luogo ed alla categoria e classe dell’unità immobiliare, è da ritenersi normale.

Sono dunque due i requisiti a cui devono soddisfare quegli spazi chiusi da muri o da pareti che nel linguaggio corrente si chiamano vani, per assumere la qualità di vani utili:

- il primo è quello di avere luce diretta, intendendo per essa qualsiasi apertura di comunicazione (porta, finestra, finestrino, lucernario, ecc.) tra un ambiente e l’esterno (via, cortile, giardino, pozzo di luce, ecc.) indipendentemente dalla sua forma, dalle sue dimensioni, dalla sua ubicazione anche se fosse sbarrata da invetriata o grata fissa; basta, cioè, il passaggio della luce naturale senza che sia necessaria la possibilità del passaggio di aria;

-  il secondo è un requisito di ampiezza non rigidamente prescritta ma variabile a seconda della categoria dell’unità immobiliare e del luogo, che va inteso come ambiente economico-edilizio.

L’ampiezza è data dalla superficie libera e questa è intesa come quella superficie, interna al vano, racchiusa fra il vivo dei muri o delle pareti.

Si considerano come vani utili il salone, la galleria, la camera o stanza e la cucina, quando quest’ultima è contenuta in uno spazio appositamente predisposto e con luce diretta (vedi Circolare n. 40/1939). Per la cucina, cioè, si prescinde dal requisito dell’ampiezza, sostituendolo con quello della predisposizione al fine della preparazione dei pasti, riconoscibile dalla presenza dei consueti impianti (gas, fornelli, acquaio, scarichi, ecc.). Per tali vani – ad eccezione della cucina – a seconda della categoria in cui rientrano le rispettive unità immobiliari, può esistere una superficie minima ed una massima delle quali se ne possa tenere conto nel computo della consistenza catastale.

La normalità va intesa nel senso della proporzione delle dimensioni che concorrono a formare la superficie. È, cioè, inammissibile che un vano utile sia costituito da uno spazio in cui la superficie media normale sia ottenuta con uno sviluppo manifestamente eccessivo di una delle dimensioni a scapito dell’altra (vedi “Criterio di normalità dei vani” della Circolare n. 40 del 20 aprile 1939,).

Nelle località nelle quali – per una determinata categoria e classe – è normale l’utilizzazione di locali privi di luce diretta come vano principale, i vani principali vanno computati per un vano utile anche se privi di luce diretta, purché di superficie non inferiore alla superficie minima del vano normale.

Nelle unità immobiliari del gruppo A, gli accessori a servizio diretto (bagno, ingresso, ecc.), se hanno superficie non inferiore a quella minima stabilita per il vano utile della classe cui le unità immobiliari appartengono ed hanno, al tempo stesso, luce diretta, vanno computati in consistenza come vani utili (Circolare n. 127 del 13 luglio 1939, massima n. 7 dell’Appendice C e n. 91 del Massimario allegato alla Circolare n. 134/41).
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D.P.R. 1 dicembre 1949 n. 1142

Art. 44.

Di ciascuna unità immobiliare accertata si determina la consistenza computandola in base agli elementi unitari di misura indicati negli articoli seguenti quale risulta al momento dell'accertamento.

Art. 45. Misura della consistenza a vano

Per la misura della consistenza dell'unità immobiliare con destinazione ordinaria ad uso di abitazione si assume come elemento unitario il vano utile. Si considera vano utile quello che ha destinazione principale camera, stanza, salotti, galleria, e simili, nell'uso ordinario della unità immobiliare

Art. 46. Vani accessori, i delle abitazioni

I vani aventi destinazione ordinaria accessoria, dei vani principali si calcolano per tanti vani utili quanti, per ogni categoria, sono fissati dagli usi locali. Si considerano vani accessori quelli necessari al servizio o al dispegno dei vani principali batrine, bagni, dispense, ripostiglio veranda, ingresso, corridoio e simili nonché quelli che pur non restando strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali ne integrano la funzione (soffitte, cantine bucatai,spanditori, stalle granai, porcili, pollai e simili). Sono compresi fra gli accessori quelli che, pur avendo destinazione principale e nell'uso ordinario dell'unità immobiliare, hanno superficie minore, di quella minima, prestabillita in ogni zona censurata per ciascuna categoria. La cucina è considerata vano utile, qualunque ne sia la superficie, purché sia fornita degli impianti relativa alla sua speciale destinazione nel modo ordinario per la categroria e classe cui appartiene l'unità immobiliare. In mancanza di usi locali i vani accessori si computano per un terzo di vano utile se sono strettamente necessari al servizio od al disimpegno dei vani principali, per un quarto di vano utile in caso diverso.

Art. 47. Vani ragguagliati

Si computano per più di un vano utile i vani principali che abbiano superficie maggiore di quella massima stabilita in ogni zona censuaria, per ciascuna categoria e classe. Il ragguaglio a vani utili od a frazione di vano utile della eccedenza di superficie, rispetto a quella massima anzidetta, viene fatto rapportando l'eccedenza alla superficie massima stessa.
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Circolare n. 127 del 18 luglio 1939
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Vano utile

Circa i requisiti del vano utile si fa presente che per luce diretta deve intendersi qualsiasi apertura di comunicazione (porta, finestra, finestrino, lucernario, ecc.) fra un ambiente e l’esterno (via, cortile, giardino, pozzi di luce, ecc.) indipendentemente dalla sua forma, dalle sue dimensioni, dalla sua ubicazione anche nel caso che fosse sbarrata da invetriata o grata fissa.

Basta cioè il passaggio della luce naturale senza che sia necessaria la possibilità del passaggio di aria. Tuttavia quando si verifichi, come in alcuni centri abitati, che fabbricati costruiti senza cortili prospettino su due fronti parallele e che tre o più vani si trovino allineati in senso perpendicolare ai fronti anzidetti, in modo che i vani interni ricevano luce soltanto attraverso i due vani esterni, sarà opportuno fissare apposite classi per le unità immobiliari che le costituiscono ed in esse computare, in via eccezionale, la consistenza in vani utili tenendo presente il criterio dell’utilizzazione prevalente.

Cioè - limitatamente al caso suddetto - si computeranno come vani utili anche quei vani che, pur non avendo luce diretta, siano utilizzati come stanze da letto, da pranzo, di soggiorno, ecc.

A pagina 11 della circolare 40 è chiarito che quando qualcuno dei vani accessori a servizio diretto dei vani utili avesse luce diretta e dimensioni normali diventa vano utile e va quindi come tale computato.

Per eliminare ogni dubbio si conferma che il suddetto concetto non può essere esteso agli accessori a servizio complementare. Cioè la soffitta, la cantina, la legnaia, la lisciaia, ecc., qualunque siano le loro dimensioni, ed abbiano o no luce diretta, non si possono considerare come vani utili agli effetti del computo della consistenza.
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Circolare n. 40 del 20 aprile 1939
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Consistenza in vani utili

Il vano utile è un elemento economicamente di grande rilievo per le unità immobiliari costituenti abitazioni od assimilabili a tali. Data la sua preponderante importanza rispetto alle unità di volume e di superficie in ragione della maggiore frequenza ed estensione della sua applicazione, si indicano nei seguenti punti gli elementi cl servono praticamente a definirlo.

1. Vano utile è quello spazio chiuso da muri o pareti, da pavimento al soffitto, ave te luce diretta, ed una superficie libera che, in relazione al luogo ed alla categoria dell'unità immobiliare, è da ritenersi normale.

Sono dunque due i requisiti a cui devono soddisfare quegli spazi chiusi da muri o, pareti che nel linguaggio corrente si chiamano vani, per assumere la qualità di va utili. Il primo è quello di avere luce diretta, cioè quello di avere una apertura c metta in comunicazione lo spazio chiuso con l'esterno (strada, giardino, orto, cortile, ecc.); il secondo è un·requisito di ampiezza non rigidamente prescritta ma variabile a seconda della categoria dell'unità immobiliare e del luogo, che va inteso coi ambiente economico-edilizio.

L'ampiezza è data dalla superficie libera e questa è intesa come quella superficie interna al vano, racchiusa fra il vivo dei muri o delle pareti.

Criterio di normalità dei vani

La normalità va evidentemente riferita alla categoria dell'unità immobiliare, quanto, ad esempio, le stanze di un appartamento economico sono mediamente minore ampiezza di quelle di un appartamento di lusso o di una villa; va inoltre riferita al luogo in quanto condizioni di clima, di livello economico, di abitudini, fai variare l'ampiezza stessa.

Di più, poiché generalmente anche per unità immobiliari della stessa categoria, medesimo luogo, i vani sono di ampiezza costante, la normalità si deve intendere variabile entro limiti assai vasti. Così la superficie corrispondente al vano normai una categoria, potrà rappresentare fino ad un terzo della superficie massima adot1 La normalità va intesa nel senso della proporzione delle dimensioni che concorrono a formare la superficie. È cioè inammissibile che un vano utile sia costituito da spazio in cui la superficie media normale sia ottenuta con uno sviluppo manifestamente eccessivo di una delle dimensioni a scapito dell'altra.

2. La cucina, quando è contenuta in uno spazio appositamente predisposto e con diretta, costituisce un vano utile. Per la cucina cioè si prescinde dal requisito l'ampiezza, sostituendolo per altro con quello della predisposizione al fine della preparazione dei pasti, riconoscibile dalla presenza dei consueti impianti (gas, fon acquaio, scarichi, ecc.).

Vani accessori

3. Vano accessorio è qualunque spazio chiuso da muri o da pareti, da pavimento al soffitto. mancante di qualcuno dei requisiti di cui al punto I) (bagno, latrina, riposti­glio, ingresso, corridoio. dispensa, cantina. soffitta, stalla, magazzino. granaio, ecc.). Tuttavia da quanto precede al punto 1), si desume che il corridoio non può costitui­re un vano utile, tranne nel caso che non si trasformi in una galleria.

4. Per il computo della consistenza. tra i vani accessori, si distinguono quelli:

a) a servizio diretto dei vani utili ed al loro disimpegno (bagno. latrina. ripostiglio, ingresso, corridoio, camerino. dispensa, ecc.).
È chiaro peraltro che quando qualcuno dei vani elencati nel presente comma, aves­se luce diretta e dimensioni normali diventerebbe vano utile ai sensi del punto I).

b) a servizio complementare dell'abitazione (soffitta, cantina, legnaia. lisciaia, ecc.).

Ragguaglio dei vani accessori

5. Per il ragguaglio dei vani accessori - a servizio diretto o complementare - in vani utili, si terrà conto:

c) degli usi locali in rapporto alla categoria dell'unità immobiliare:

d) in mancanza degli usi locali, si conterà ogni vano accessorio a servizio diretto per un terzo di vano utile ed ogni vano a servizio complementare per un quarto di vano utile.

Gli usi locali da tenere presenti per il ragguaglio devono risultare da una abitudine sufficientemente diffusa e apprezzabile del mercato in modo che su di essi non pos­ssano, con ogni prevedibile verosimiglianza, sorgere contestazioni in sede di defini­zione della consistenza. Di essi si trova, di solito, traccia sia negli schemi usuali di contratti d'affitto, sia presso le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei costruttori edili.

Accessori eccettuati

6. Le rimesse, le autorimesse e le scuderie non si considerano vani accessori delle unità immobiliari ma vanno computate - per superficie - applicando la tariffa loro competente per categoria e classe.

La norma stabilita in questo punto costituisce la sola eccezione al principio fonda­ mentale della identificazione delle unità immobiliari. Quindi anche quando, nello stato in cui si trova ali'atto della denuncia, per una rimessa, autorimessa, o scuderia, non si abbia un reddito proprio. occorre, per ciascuna di esse, costituire una unità immobiliare distinta.

L'elencazione fatta dei vani ammessi a questo trattamento è tassativa e quindi la norma suddetta non può ricevere nessuna interpretazione estensiva.

Dipendenze

7. Si considerano dipendenze delle unità immobiliari quegli elementi, in atto, fisica­ mente ed economicamente ad esse uniti, che aumentano le utilità e i comodi, pur non costituendo vani (piccoli giardini, aree, cortili, terrazze usufruibili, ecc.). Evidentemente queste dipendenze non devono avere estensione ed importanza tale da alterare la fisionomia della unità immobiliare. Quando ciò accadesse bisogna esa­minare se non sia il caso di mutare la categoria della unità immobiliare.

Spesse volte queste dipendenze sono comuni a più unità immobiliari, proindiviso. È evidente che di questa circostanza bisogna tenere conto agli effetti delle aggiunte di cui si occupa il successivo punto 9).

Vani di superficie eccedente la normale

8. Le eventuali eccedenze di superficie libera dei singoli vani rispetto a quelle nor­ mali di cui al punto 1), si conguagliano tenendo conto della maggiore superficie. Il conguaglio verrà effettuato dividendo la superficie del vano considerato per la super­ficie massima corrispondente al vano normale. Il quoziente ottenuto rappresenterà i vani utili e le frazioni di vano utile equivalente.

È appena il caso di avvertire che quando un vano qualunque ha superficie libera minore di quella minima corrispondente alla normalità, il vano stesso è da conside­ rare come accessorio.

9. La consistenza in vani utili di ogni unità immobiliare è data dal conteggio di cui ai punti 1), 2), 5) e 8).

Aggiunte e detrazioni alla consistenza

Tuttavia, agli effetti della determinazione della rendita catastale, ad essa possono esse­ re fatte aggiunte o detrazioni - non superiori al 10% - per tenere conto delle dipen­denze di cui al punto 7) ed in genere di particolari utilità o svantaggi il cui ragguaglio in vani utili non può essere fatto in ragione del numero o della superficie, ma deve essere fatto in rapporto alle maggiorazioni o minorazioni di reddito che producono. Questa norma risolve il caso - frequente - di quelle unità immobiliari aventi dipen­denze che, senza far mutare la categoria o la classe dell'unità stessa, sono sensibil­mente apprezzate dal mercato e si traducono quindi in un aumento di reddito. Per contro essa si presta pure alla risoluzione di quei casi in cui, per effetto di particola­ri servitù, viene menomato il reddito normale delle unità immobiliari.

Si tratta di apprezzarne l'incidenza - positiva o negativa - sul reddito normale e. tenendo conto da un canto del reddito normale corrispondente ad ogni vano utile e dall'altro della consistenza totale dell'unità immobiliare considerata, variare - ne limiti del 10% - la consistenza totale stessa.

Consistenza catastale

La consistenza catastale delle unità immobiliari deve essere distinta nei seguenti tre elementi:

a) vani utili
b) vani accessori ragguagliati a vani utili
c) dipendenze ragguagliate a vani utili.

Questa norma serve ad analizzare la consistenza, a far riflettere sul conteggio ed rendere possibili i controlli.

Arrotondamenti

10. Nel conteggio finale della consistenza eseguito in base ai precedenti punti 1), 2, 5), 8) e 9) si adotterà u solo arrotondamento al mezzo vano, trascurando le frazioni non superiori ad un quarto di vano e computando per mezzo vano quelle che supe­rano il limite anzidetto.

In altri termini si dispone che negli stadi intermedi del conteggio della consistenza non si operino arrotondamenti consentendone uno solo, in ultimo, al mezzo vano.

Tutte queste operazioni per il conteggio della consistenza si faranno su appositi stampati che sono in corso di elaborazione e che saranno prossimamente distribuiti.
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Circolare MLP 29 gennaio 1967 n. 425
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9. CONTEGGI DEI VANI

Il conteggio dei vani dovrà articolarsi secondo i sottoelencati principi:

a) ogni stanza, compresa la cucina (purché di oltre 8 metri quadri), va valutata per un vano legale;
b) il bagno (con quattro apparecchi), i disimpegni vanno complessivamente valutati per un vano legale;
c) la cucina con meno di 8 metri quadri, il bagno (con quattro apparecchi) ed i disimpegni vanno valutati per due vani legali;
d) ogni locale igienico, oltre il bagno del punto b) (attrezzato con due apparecchi, più l'attacco per lavatrice), va valutato per metà vano legale;
e) ogni locale da sgombero (cantina, sottotetto, ecc.) posto fuori dell'alloggio va valutato a seconda della superficie (da 4 a 6 metri quadri = un quarto di vano legale; oltre 6, fino ad un massimo di 8 metri quadri = metà vano legale) (quando però tali locali assumono - come nelle case per gli agricoltori - carattere di depositi, e siano posti allo stesso piano dell'abitazione, e risultino arieggiati ed illuminati direttamente, vengono valutati per un quarto di vano legale per ogni frazione di 4 mq. fino ad un massimo di vano legale, anche se la loro superficie non deve essere conteggiata ai fine delle determinazioni della superficie massima degli alloggi). 

Valutare quanto previsto dai Regolamenti locali.
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segue in allegato


Info e download

Collegati
D.P.R. 1 dicembre 1949 n. 1142
Regio Decreto-Legge 13 aprile 1939 n. 652
Circolare n. 127 del 18 luglio 1939
Circolare n. 40 del 20 aprile 1939
Circolare MLP 29 gennaio 1967 n. 425