Piano Regolatore Generale (PRG) e Regolamento Edilizio Tipo (RET/REC) / Note
ID 25256 | 19.01.2026 / Documento completo allegato
1. Piano Regolatore Generale (PRG)
La Legge n. 2359 del 25 giugno 1865 introdusse l'istituto del "piano regolatore", un documento di programmazione edilizia dei comuni italiani, non di redazione obbligatoria. Esso era composto di due parti:
- un piano regolatore edilizio, il cui ambito d'intervento era il perimetro della città esistente;
- un piano d'ampliamento, il cui ambito era il circondario esterno.
Art. 86
I Comuni, in cui trovasi riunita una popolazione di diecimila abitanti almeno, potranno, per causa di pubblico vantaggio determinata da attuale bisogno di provvedere alla salubrità ed alle necessarie comunicazioni, fare un piano regolatore, nel quale siano tracciate le linee da osservarsi nella ricostruzione di quella parte dell'abitato in cui sia da rimediare alla viziosa disposizione degli edifizi, per raggiungere l'intento.
Art. 93
I Comuni pei quali sia dimostrata la attuale necessità di estendere l'abitato, potranno adottare un piano regolatore di ampliamento in cui siano tracciate le norme da osservarsi nella edificazione di nuovi edifizi, a fine di provvedere alla salubrità dell'abitato, ed alla più sicura, comoda e decorosa sua disposizione.
A questi piani sono applicabili le disposizioni del precedente capo.
Il Piano Regolatore Generale (PRG) è lo strumento urbanistico fondamentale di un Comune in Italia, regolato principalmente dal L. 1150/1942 (Legge urbanistica), organizza l'uso del territorio definendo zone omogenee (edificabili, agricole, ecc.), reti viarie e aree per servizi pubblici, il tutto attraverso le sue "norme di attuazione" che disciplinano l'attività edilizia, stabilendo indici di fabbricabilità, altezze, distanze, ecc., per garantire uno sviluppo ordinato e sostenibile del territorio.
Gli Art. 7 ed 8 della L. 1150/1942 stabiliscono l'obbligo del PRG (da Art. 6 all'Art. 42) e ne definiscono i contenuti essenziali all'Art. 7.
L'art. 7 della L. 1150/1942, stabilito che il P.R.G. deve essere esteso a tutto il territorio comunale, ne fissa i contenuti:
- rete delle principali comunicazioni stradali, ferroviarie, navigabili e relativi impianti;
- zonizzazione del territorio comunale;
- aree destinate a formare spazi ad uso pubblico;
- aree da riservare a edifici pubblici o di uso pubblico;
- vincoli da osservare nelle zone a carattere storico, ambientale, paesistico;
- norme per l'attuazione del piano.
La formazione del piano è obbligatoria per tutti i Comuni compresi in appositi elenchi da approvarsi con decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con i Ministri per l'interno e per le finanze, sentito il Consiglio superiore dei lavori pubblici.
Il primo elenco sarà approvato non oltre un anno dall'entrata in vigore della presente legge.
I Comuni compresi negli elenchi di cui al secondo comma devono procedere alla nomina dei progettisti per la formazione del piano regolatore generale entro tre mesi dalla data del decreto ministeriale con cui è stato approvato il rispettivo elenco, nonché alla deliberazione di adozione del piano stesso entro i successivi dodici mesi ed alla presentazione al Ministero dei lavori pubblici per l'approvazione entro due anni dalla data del sopracitato decreto ministeriale.
Trascorso ciascuno dei termini sopra indicati il prefetto, salvo il caso di proroga non superiore ad un anno concessa dal Ministro per i lavori pubblici su richiesta motivata del Comune, convoca il Consiglio comunale per gli adempimenti relativi da adottarsi entro il termine di 30 giorni.
Decorso quest'ultimo termine il prefetto, d'intesa con il provveditore regionale alle opere pubbliche, nomina un commissario per la designazione dei progettisti, ovvero per l'adozione del piano regolatore generale o per gli ulteriori adempimenti necessari per la presentazione del piano stesso al Ministero dei lavori pubblici.
Nel caso in cui il piano venga restituito per modifiche, integrazioni o rielaborazioni al Comune, quest'ultimo provvede ad adottare le proprie determinazioni nel termine di 180 giorni dalla restituzione. Trascorso tale termine si applicano le disposizioni dei commi precedenti.
Nel caso di compilazione o di rielaborazione d'ufficio del piano, il prefetto promuove d'intesa con il provveditore regionale alle opere pubbliche l'iscrizione d'ufficio della relativa spesa nel bilancio comunale.
Il piano regolatore generale è approvato entro un anno dal suo inoltro al Ministero dei lavori pubblici.La L. 765/1967 (Legge Ponte) ad integrazione dell'elenco di cui all'Art. 7 della L. 1150/1942, introduce altre disposizioni relative a:
- limiti inderogabili di densità edilizia, altezza, distanza tra i fabbricati, ecc.;
- obbligo di riservare nelle nuove costruzioni appositi spazi per parcheggi in misura di 1 m² ogni 20 m³ di costruzione (in seguito elevati a 2 m² ogni 20 m³);
- al di fuori dei centri abitati devono essere osservate determinate distanze a protezione del nastro stradale.
Il P.R.G può essere espresso mediante tre sottolivelli di pianificazione territoriale che sono: Piano strutturale Comunale (P.S.C.), Regolamento Urbanistico ed Edilizio (R.U.E.), Piano operativo Comunale (P.O.C.).
Zonizzazione: Suddivisione del territorio in zone (es. A=centri storici, B=aree consolidate, C=aree di espansione, E=agricole).
Norme di Attuazione (NTA): Il cuore normativo che specifica cosa si può costruire in ogni zona (volumi, altezze, destinazioni d'uso, ecc.).
Infrastrutture: Previsione di strade, ferrovie, aree per servizi.
Vincoli: Aree protette (paesaggistiche, storico-archeologiche).
Il PRG è un atto programmatico che indirizza lo sviluppo del Comune.
Le Norme di Attuazione sono i regolamenti specifici che i cittadini e i tecnici devono seguire per realizzare interventi edilizi (costruzioni, ristrutturazioni).
L'attuazione del PRG può avvenire tramite Piani Esecutivi (es. Piani di Lottizzazione) che dettagli l'intervento in aree specifiche.
In sintesi, il PRG definisce "cosa" si può fare nel territorio (le zone) e le "norme di attuazione" spiegano "come" farlo, secondo le leggi nazionali e regionali.
2. Regolamento edilizio comunale tipo (REC/RET)
L’art. 33 della L. 1150/1942 (Legge urbanistica) dettava prescrizioni per l'adozione da parte dei Comuni del Regolamento edilizio comunale, (REC). L'Art. 33 è stato abrogato dal D.P.R. 380/2001 e le prescrizioni del REC sono assorbite nell'Art. 4 di quest'ultimo.
Il REC, disciplinato quindi dall'art. 4 del D.P.R. 380/2001, è di competenza dei comuni ai sensi dell’art. 2, comma 4, del medesimo D.P.R. 380/2001 (“I comuni, nell'ambito della propria autonomia statutaria e normativa di cui all'art. 3 del decreto legislativo 18 agosto 2000 n. 267, disciplinano l'attività edilizia”).
Il Regolamento edilizio comunale tipo (REC) ai sensi dell’art. 4 del Testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 380/2001, è lo strumento che disciplina le modalità costruttive degli edifici, garantendo il rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle loro pertinenze.
Il REC è pertanto uno strumento tecnico, poiché come detto definisce i parametri edilizi ed i criteri per la loro misurazione (es.: distanza tra i fabbricati; altezza dei fabbricati; superficie utile (SU); superficie finestrata; dimensione minima dell'unità immobiliare; superficie lorda di pavimento (SLP); altezza dei vani abitabili, ecc.).
Il REC può definire altresì le regole per la presentazione delle istanze nell’ambito delle procedure autorizzative edilizie ed inoltre, nel caso in cui il comune intenda istituire la Commissione edilizia, indica gli interventi sottoposti al preventivo parere di tale organo consultivo.
(legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 33)
1. Il regolamento che i comuni adottano ai sensi dell'articolo 2, comma 4, deve contenere la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi.
1-bis.Comma abrogato dal D.Lgs 3 Marzo 2011, n. 28
1-ter. Comma abrogato dal D.Lgs. 10 giugno 2020, n. 48
1-quater. Comma abrogato dal D.Lgs. 10 giugno 2020, n. 48
1-quinquies. Comma abrogato dal D.Lgs. 10 giugno 2020, n. 48
1-sexies. Il Governo, le regioni e le autonomie locali, in attuazione del principio di leale collaborazione, concludono in sede di Conferenza unificata accordi ai sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, o intese ai sensi dell'articolo 8 della legge 5 giugno 2003, n. 131, per l'adozione di uno schema di regolamento edilizio-tipo, al fine di semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti.
Ai sensi dell'articolo 117, secondo comma, lettere e) e m), della Costituzione, tali accordi costituiscono livello essenziale delle prestazioni, concernenti la tutela della concorrenza e i diritti civili e sociali che devono essere garantiti su tutto il territorio nazionale. Il regolamento edilizio-tipo, che indica i requisiti prestazionali degli edifici, con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico, è adottato dai comuni nei termini fissati dai suddetti accordi, comunque entro i termini previsti dall'articolo 2 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni.
2. Nel caso in cui il comune intenda istituire la commissione edilizia, il regolamento indica gli interventi sottoposti al preventivo parere di tale organo consultivo.,
1) la formazione, le attribuzioni e il funzionamento della Commissione edilizia comunale;
2) la presentazione delle domande di licenza di costruzione o trasformazione di fabbricati e la richiesta obbligatoria dei punti fissi di linea e di livello per le nuove costruzioni;
3) la compilazione dei progetti di opere edilizie e la direzione dei lavori di costruzione in armonia con le leggi in vigore;
4) l'altezza minima e quella massima dei fabbricati secondo le zone;
5) gli eventuali distacchi dai fabbricati vicini e dal filo stradale;
6) l'ampiezza e la formazione dei cortili e degli spazi interni;
7) le sporgenze sulle vie e piazze pubbliche;
8) l'aspetto dei fabbricati e il decorso dei servizi ed impianti che interessano l'estetica dell'edilizia urbana (tabelle stradali, mostre e affissi pubblicitari, impianti igienici di uso pubblico, ecc.);
9) le norme igieniche di particolare interesse edilizio;
10) le particolari prescrizioni costruttive da osservare in determinati quartieri cittadini o lungo determinate vie o piazze;
11) la recinzione o la manutenzione di aree scoperte, di parchi e giardini privati e di zone private interposte tra fabbricati e strade e piazze pubbliche e da queste visibili;
12) l'apposizione e la conservazione dei numeri civici;
13) le cautele da osservare a garanzia della pubblica incolumità per l'esecuzione delle opere edilizie, per l'occupazione del suolo pubblico, per i lavori nel pubblico sottosuolo, per le ribalte che si aprono nei luoghi di pubblico passaggio, ecc.;
14) la vigilanza sull'esecuzione dei lavori per assicurare l'osservanza delle disposizioni delle leggi e dei regolamenti.
Nei Comuni provvisti del piano regolatore il regolamento edilizio deve altresì disciplinare:
- la lottizzazione delle aree fabbricabili e le caratteristiche dei vari tipi di costruzione previsti dal piano regolatore.
- l'osservanza di determinati caratteri architettonici e la formazione di complessi edilizi di carattere unitario, nei casi in cui ciò sia necessario per dare conveniente attuazione al piano regolatore;
- la costruzione e la manutenzione di strade private non previste nel piano regolatore.
3. Regolamento edilizio tipo (RET)
Come previsto, il 20 Ottobre 2016, la Conferenza unificata ha sancito intesa sul provvedimento di schema di regolamento edilizio comunale tipo di cui all’art. 4, comma 1-sexies del D.P.R. 380/2001,
Intesa, ai sensi dell’articolo 8, comma 6, della legge 5 giugno 2003, n. 131, tra il Governo, le Regioni e i Comuni concernente l’adozione del regolamento edilizio-tipo (RET) di cui all’articolo 4, comma 1-sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. (GU n.268 del 16.11.2016)
4. Differenza PRG e REC/RET
Il Regolamento edilizio comunale REC è uno strumento tecnico, poiché definisce i parametri edilizi ed i criteri per la loro misurazione (es.: distanza tra i fabbricati; altezza dei fabbricati; superficie utile (SU); superficie finestrata; dimensione minima dell'unità immobiliare; superficie lorda di pavimento (SLP); altezza dei vani abitabili, ecc.).
Il REC può definire altresì le regole per la presentazione delle istanze nell’ambito delle procedure autorizzative edilizie ed inoltre, nel caso in cui il comune intenda istituire la Commissione edilizia, indica gli interventi sottoposti al preventivo parere di tale organo consultivo.
Il Piano Regolatore Generale PRG, si occupa di aspetti di pianificazione e previsionali (destinazioni d'uso ammesse, volumetrie consentite, ecc.).
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Update 04.05.2019 | I testi linkati consolidati alla data, allegati non consolidati
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