Categorie catastali immobili / Note Gennaio 2024

ID 21080 | 05.01.2024 / Nota completa in allegato

Con il termine “categoria catastale” si indicano determinate categorie che definiscono la destinazione d'uso di un immobile. In totale le categorie catastali sono sei e vengono indicate con le prime sei lettere dell'alfabeto (A, B, C, D, E, F) e al loro interno possono essere suddivise in varie sottocategorie.

Le categorie catastali degli immobili sono state introdotte per la prima volta già dal Regio Decreto Legge del 13 aprile 1939, n.652 (art. 8 del Regio Decreto Legge del 13 aprile 1939, n.652 “Per la determinazione della rendita, le unità immobiliari di gruppi di comuni, comune o porzione di comune, sono distinte, a seconda delle loro condizioni estrinseche ed intrinseche, in categorie e ciascuna categoria in classi”) rubricato "Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano" e contestualmente all'istituzione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU), consentono di classificare i beni immobili a seconda della loro destinazione d'uso.

Una prima definizione delle categorie catastali è rintracciabile nella Circolare Ministero delle Finanze 06 luglio 1941 n. 134 “Nuovo catasto edilizio urbano - Quadro generale delle categorie e Massimario”.

Dalla categoria catastale è possibile definire la rendita catastale e calcolare il reddito imponibile secondo tassazione. Tutto ciò si è reso sempre più utile con l’introduzione di imposte come l’IMU, la creazione di nuovi contratti per la vendita e la locazione, ecc. Ognuna di queste operazioni richiede di conoscere la rendita catastale dell’immobile in questione e quindi rende indispensabile conoscere le categorie e classi catastali. 

Il calcolo della rendita catastale viene effettuato moltiplicando la consistenza dell’immobile per il valore riportato nelle tariffe di estimo. La rendita catastale viene quindi definita sulla base delle dimensioni dell’immobile (espressa in vani catastali, metri quadri o metri cubi) e sul valore numerico elaborato dall’Agenzia delle Entrate del Territorio che può variare in base alla zona ed alla destinazione d’uso.

La rendita di ogni singola unità immobiliare viene sempre calcolata moltiplicando la consistenza per la tariffa di estimo.

La base imponibile, ovvero il valore sul quale sono applicate le aliquote di imposta, è pari al valore del bene immobile determinato per via tabellare e partendo dalla rendita catastale dell’anno in corso. Questo è variabile a seconda delle tipologie di immobili.

Il valore catastale di un immobile è un dato fondamentale, poiché è alla base del calcolo della maggior parte delle imposte dovute allo Stato in caso di operazioni di carattere immobiliare, oltre che per la determinazione delle tasse municipali sui beni immobili.

Nello specifico, tale valore viene utilizzato per la determinazione di:

-  Imposte di registro, catastali e ipotecarie dovute in caso di acquisto di un immobile.
-  Imposte in caso di donazioni.
-  Imposte di successione in caso di un'eredità.
-  Imposta Municipale sugli Immobili (IMU).

Dalla categoria catastale è possibile definire la rendita catastale e calcolare il reddito imponibile secondo tassazione. Ognuna di queste operazioni richiede di conoscere la rendita catastale dell’immobile in questione e quindi rende indispensabile conoscere le categorie e classi catastali. 
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Le categorie catastali sono dei simboli che stanno ad indicare la destinazione d'uso delle unità immobiliari urbane.

Le categorie catastali A, B e C racchiudono gli immobili ad uso ordinario, rispettivamente del settore residenziale, ad uso urbano e del settore terziario.

L’elenco delle categorie catastali D, E ed F riguarda invece immobili a destinazione speciale.

Quelli del gruppo D sono le grandi strutture produttive (per esempio fabbriche, ma anche centri commerciali, ospedali, banche); le categorie catastali dei fabbricati del gruppo E riguardano attività pubbliche o di culto; il gruppo F infine è quello degli immobili a categoria catastale fittizia. Quest’ultima è tra le più complesse e articolate perché prevede un’assegnazione provvisoria prima che l’immobile o il terreno acquisisca la sua categoria catastale definitiva. Ad esempio, una unità in corso di costruzione farà parte del gruppo F3, per ottenere poi la sua categoria specifica una volta terminata la costruzione e stabilito l’uso dell’immobile.

Le categorie elencate vengono quindi assegnate alle unità immobiliari al fine di poter attribuire la rendita catastale. Esse vengono suddivise, come detto in precedenza, in sei gruppi:

Tabella delle Categorie Catastali

I - IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

GRUPPO A

GRUPPO B

GRUPPO C

II - IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE

GRUPPO D

III - IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE GRUPPO E

IV - ENTITA’ URBANE

GRUPPO F

[...]

Valore catastale - Aliquote e coefficienti moltiplicatori

Il valore catastale di un immobile è utile al fine di determinare la base imponibile per il calcolo di determinate imposte. In particolare esso è il parametro sul quale si calcolano le imposte di successione e di donazione e le imposte di registro, ipotecarie e catastali in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (cosiddetto “prezzo valore”). E’ inoltre in base al valore catastale che si applica il meccanismo della valutazione automatica e cioè il meccanismo che impedisce all’Ufficio del Registro il potere di procedere all’accertamento di valore qualora il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, sia dichiarato in misura non inferiore al reddito risultante in catasto, aggiornato con gli appositi coefficienti.

Per calcolare il valore catastale occorre moltiplicare la rendita catastale dell’immobile (valore risultante da visura catastale) per determinati coefficienti, diversi a seconda della categoria catastale cui appartiene l’immobile. La legge prescrive la rivalutazione della rendita catastale dell’immobile prima di moltiplicarla per il coefficiente legislativamente previsto.

Per calcolare il valore catastale è necessario moltiplicare la rendita catastale (rivalutata al 5%) per il coefficiente catastale indicativo della categoria catastale dell'immobile oggetto del calcolo.

I coefficienti catastali da moltiplicare alla rendita catastale sono fissi e sono stabiliti dalla legge per ciascuna categoria catastale.

In totale sono nove, e precisamente:

Immobili ad uso abitativo (prima casa), il coefficiente è 115,5.
Fabbricati categoria catastale A ( esclusa cat. A/10), il coefficiente di riferimento è 126.
Fabbricati categoria catastale B, coefficiente 176,4.
Immobili categoria C (esclusa cat. C/1), coefficiente 126.
Fabbricati cat. A/10 (uffici), coefficiente 63
Fabbricati cat. C/1 (negozi), coefficiente 42,84
Immobili categoria D, coefficiente 63
Immobili categoria E, coefficiente 42,84
Terreni agricoli, coefficiente 112,5 da moltiplicare però al reddito dominicale.

Quindi il calcolo del valore catastale di un immobile va eseguito seguendo questa formula:

Riferimenti normativi
Aliquote rivalutazione rendite: Legge 23/12/1996 n. 662
Coefficienti moltiplicatori: Legge 24/12/2003 n. 350 - Art. 2 comma 63
Coefficienti moltiplicatori ai fini IMU: D.L. 06/11/2011 n. 201 - Art. 13 comma 41

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