Linee di indirizzo e criteri interpretativi DL Salva-Casa / MIT 2025

ID 23386 | 31.01.2025 / In allegato

Il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (di seguito, il “DL Salva Casa”), ha inteso fornire risposte urgenti alle esigenze rappresentate dagli attori coinvolti nel processo edilizio - dalle istituzioni ai cittadini - in relazione alle tematiche afferenti alla semplificazione del quadro normativo di riferimento.

Le novelle al Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (di seguito, il “Testo unico”), possono essere articolate convenzionalmente intorno a quattro macro-aree di intervento:

1. ridefinizione dei titoli che consentono di comprovare lo stato legittimo degli immobili (articolo 9-bis del Testo unico);

2. nuova disciplina relativa ai mutamenti di destinazione d’uso (articolo 10, comma 2, e 23-ter del Testo unico);

3. regime delle tolleranze e semplificazione delle procedure finalizzate a sanare o regolarizzare situazioni di difformità:
- tolleranze costruttive ed esecutive (articolo 34-bis del Testo unico);
- casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo (nuovo articolo 34-ter del Testo unico);
- ridefinizione della cd. doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34, alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 37, nonché alle variazioni essenziali (nuovo articolo 36-bis del Testo unico);

4. adeguamento degli standard edilizi alle trasformazioni del contesto sociale ed urbano:
- recupero dei sottotetti (articolo 2-bis del Testo unico);
- edilizia libera (articolo 6 del Testo unico);
- certificato di agibilità (articolo 24 del Testo unico).

In relazione alle predette quattro aree di intervento, il presente documento, in risposta alle sollecitazioni pervenute a questo Ministero dalle competenti amministrazioni, nonché dagli operatori di settore, intende fornire linee di indirizzo e criteri interpretativi finalizzati a fornire un supporto nell’attuazione sull’intero territorio nazionale delle disposizioni del DL Salva Casa.

Va infatti precisato che le disposizioni del decreto-legge sono di per sé auto-applicative e non richiedono ulteriori interventi attuativi da parte dello Stato. Ne deriva l’esigenza di garantire piena e tempestiva attuazione alle disposizioni in esame sull’intero territorio nazionale, fatta salva la possibilità per la legislazione regionale di adottare norme di dettaglio nel rispetto della ratio di ciascuna disposizione novellata dal DL Salva Casa e dei limiti del rapporto tra legislazione statale e legislazione regionale nella materia in esame.

Tanto premesso, e fermi restando i rinvii operati dalle novelle in esame alla legislazione regionale e agli strumenti urbanistici o determinazioni delle competenti amministrazioni comunali, si ritiene che un intervento sotto forma di quesiti di agevole consultazione possa contribuire a promuovere prassi interpretative e attuative coordinate rispetto alle scelte operate dal legislatore statale nell’esercizio delle competenze al medesimo costituzionalmente attribuite.

In coerenza con tali istanze, il presente documento si articola in quattro sezioni:

- una prima sezione dedicata alle questioni afferenti allo stato legittimo degli immobili;
- una seconda sezione dedicata alle modifiche in tema di mutamento della destinazione d’uso;
- una terza sezione dedicata alle nuove procedure di regolarizzazione delle difformità edilizie;
- una quarta sezione dedicata alle disposizioni afferenti all’adeguamento degli standard edilizi.

Il presente documento, in relazione alle predette quattro aree di intervento, riporta:

- le informazioni di inquadramento delle disposizioni del Testo unico, così come novellate dal DL Salva Casa, organizzate per sotto-paragrafi tematici;
- un riquadro grigio, nel quale viene riportato il testo della disposizione del Testo unico oggetto di trattazione;
- appositi riquadri, contenenti indicazioni operative e chiarimenti interpretativi, in forma di domanda e risposta, distinti per colore sulla base delle predette quattro aree di intervento, secondo la seguente legenda:
- stato legittimo degli immobili;
- modifiche in tema di mutamento della destinazione d’uso;
- nuove procedure di regolarizzazione delle difformità edilizie;
- disposizioni afferenti all’adeguamento degli standard edilizi.

Il presente documento ha la finalità di inquadrare il contesto applicativo del provvedimento in esame e facilitarne l’attuazione da parte delle amministrazioni competenti e di fornire ai cittadini linee di orientamento e di indirizzo, indicazioni di massima e, per quanto possibile, suggerimenti operativi su elementi attuativi di particolare rilievo che caratterizzano le procedure edilizie. Le linee di indirizzo e criteri interpretativi contenuti nel presente documento sono fornite a titolo informativo e non hanno valore vincolante. Esse rappresentano orientamenti applicativi che possono essere soggetti ad integrazioni o aggiornamenti.

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Sommario

Introduzione e nota metodologica

1. Stato legittimo degli immobili (articolo 9-bis del Testo unico)
1.1. Semplificazione formale
1.2. Semplificazione sostanziale
1.3. Interconnessione tra semplificazioni formali e sostanziali.

2. Mutamento della destinazione d’uso (articolo 10, comma 2, e 23-ter del Testo unico)
2.1. Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare e le novità del DL Salva Casa
2.2. Le procedure per il mutamento di destinazione d’uso
2.3. Il rapporto tra la legislazione statale e regionale
2.4. Il mutamento di destinazione d’uso orizzontale di un intero immobile

3. Semplificazione delle procedure finalizzate a sanare o regolarizzare situazioni di difformità edilizia parziali o relative a variazioni essenziali
3.1. Tolleranze costruttive (articolo 34-bis del Testo unico)
3.2. Tolleranze esecutive (articolo 34-bis del Testo unico)
3.3. Sulle disposizioni comuni alle tolleranze costruttive e esecutive
3.4. Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo (nuovo articolo 34-ter del Testo unico)
3.5. Superamento della cd. doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34, alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 37, nonché alle variazioni essenziali (nuovo articolo 36-bis del Testo unico)

4. Adeguamento degli standard edilizi alle trasformazioni del contesto sociale ed urbano:
4.1. Recupero dei sottotetti (articolo 2-bis del Testo unico)
4.2. Edilizia libera (articolo 6 del Testo unico)
4.3. Certificato di agibilità (articolo 24 del Testo unico)

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Fonte: MIT

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